Verifiche periodiche nei condomini

Sono un amministratore di condominio e voglio essere sicuro di avere fatto tutto il possibile per evitare danni alle persone a causa dell'impianto elettrico, e quindi togliermi tutte le responsabilità dalle spalle, che faccio? Sono obbligato a fare le verifiche dell' Impianto di terra nei condomini secondo il DPR 462?

Queste sono un paio delle domande che vengono poste agli organismi ispettivi da parte degli amministratori (quelli che ci tengono ad essere in regola).

All'uscita del DPR 462 c'era più confusione per rispondere a questa domanda, ma poi pian piano ci si è allineati tutti verso una unica linea da seguire. Anche lo stesso Ministero delle attività produttive (ora ministero dello sviluppo economico), con una circolare, aveva reso l'argomento un pochino aggrovigliato.

Con questa circolare, l'allora responsabile, aveva ipotizzato che qualsiasi condominio si configurava come un ambiente di lavoro, in quanto confluivano in esso, a diverso titolo, aziende esterne per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stesso. Questa tesi però non è stata accettata da INAIL e ASL locali in quanto in questo caso si sarebbero dovute configurare come ambiente di lavoro anche le singole utenze domestiche (perchè anche in questo caso ditte esterne erano presenti per interventi di manutenzione).

Facciamo quindi un passo indietro per non fare confusione anche noi.

Quando dobbiamo far verificare l' impianto di terra nei condomini secondo il dpr 462?

Il DPR 462 , e quindi l'obbligo delle verifiche degli impianti di terra, si applica quando si applica il D.Lgs. 81/08 . Il D.Lgs. è la legge base della sicurezza dei luoghi di lavoro. Se una attività rientra nel D.Lgs. 81/08 rientra automaticamente anche nel DPR 462.

Definizione di lavoratori 81/08

Il D.Lgs 81/08 dice che se una persona  presta il proprio lavoro, indipendentemente dal tipo di retribuzione e dalla tipologia contrattuale, è un lavoratore , e pertanto il luogo dove presta il proprio lavoro diventa automaticamente un luogo di lavoro. Quindi in presenza di un lavoratore si applica il D.Lgs. 81/08 e di conseguenza il DPR 462.

Il condominio è un luogo di lavoro? Si se c'è la presenza di un lavoratore. Questo lavoratore però deve essere alle dipendenze del condominio, e non essere il lavoratore di una ditta esterna. Quindi se un condominio ha un manutentore interno,  un portinaio etc. è un luogo di lavoro ed è obbligato ad eseguire le verifiche di legge secondo il DPR 462/01.

Se non ce l'ha è a posto con la legge? Non deve fare nulla all'impianto elettrico? Ovviamente la risposta è "NO". Qui dobbiamo andare a prendere il DM 37 del 2008 che è la legge fondamentale degli impianti elettrici (quella che ha preso il posto della 46/90). Questa legge nell'Art. 8.2 dice:  "  Il proprietario/Amministratore dell'impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l'uso e la manutenzione predisposte dall'impresa installatrice dell'impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate"

In cosa si traduce tutto ciò? Che in un condominio, la figura del responsabile dell'impianto elettrico è tenuto a controllare lo stato di usura e di funzionamento dello stesso periodicamente.

Chi è il responsabile nel condominio dell'impianto elettrico?

Impianto di terra nei condomini

In un condominio chi è il responsabile di tutto ciò? E' ovviamente l'amministratore.

Molte volte gli amministratori si trovano in difficoltà a proporre degli interventi di controllo "non obbligatori" ai condomini, in quanto questi ultimi , timorosi sempre di pagare spese "inventate" si oppongono a tutto, a meno che non gli si dimostri l'obbligatorietà degli stessi.

Ebbene, l'obbligatorietà di questi interventi è sancita dal DM 37/08  che ovviamente prevede delle sanzioni. Queste vanno dai 1.000 ai 10.000 euro.

Verifica di parte terza impianto elettrico nei condomini

Cosa deve fare l'amministratore allora? Deve far controllare lo stato degli impianti da un manutentore o, ancora meglio, incaricare un ente indipendente e imparziale che, dopo una verifica approfondita, possa rilasciare un verbale che dia traccia dei controlli effettuati. L'ente può essere benissimo lo stesso Organismo Ispettivo che effettua le verifiche del DPR 462 negli ambienti lavorativi.

Ricordiamo che in caso di un danno a cose e persone, a seguito di un incidente causato dagli impianti elettrici, il giudice chiederà sempre la famosa domanda :  "E' stato fatto tutto il possibile per evitare l'incidente?" E' ovvio che la presenza di un verbale da parte di un organismo certificato sia una buona garanzia di aver fatto un buon lavoro.

Lasciare il controllo alla sola ditta di manutenzione potrebbe essere un azzardo. Troppi interessi, contratti non chiari, responsabilità vaghe etc. Ovvio che poi, a seguito di un verbale negativo da parte dell'Organismo, sarà sempre il manutentore ad intervenire per sanare il difetto.

Periodicità dei controlli

Con che periodicità dovrebbero essere eseguite queste verifiche? In realtà non troviamo niente di scritto nelle varie leggi.

Impianto di terra nei condomini

Per non saper ne leggere ne scrivere sarà sufficiente riprendere la periodicità richiesta nel DPR 462 per le verifiche dell'impianto di terra, ovvero due anni per gli impianti a maggior rischio in caso d'incendio e 5 anni negli impianti ordinari. Comunque nulla vieta di fare un controllo annuale per essere più sicuri.

Registro anagrafe Condominiale

Concludiamo l'articolo con un argomento un po' trascurato da tutti. L'amministratore del condominio agirà sempre sulle parti comuni del condominio stesso, e non sulle singole unità abitative, sulle quali non ha nessuna autorità. Questo però comporta un rischio per tutti! Condòmini e parti comuni. Infatti , se in una unità abitativa non abbiamo a protezione dei contatti indiretti un differenziale (salvavita), un guasto su quel appartamento riporta il guasto su tutti gli appartamenti e nelle parti comuni. Anche se gli altri condomini hanno un impianto perfetto, nulla possono fare su un guasto proveniente da un altro appartamento. Quindi un condomino con un impianto non corretto fa rischiare la vita a tutti gli altri che invece posseggono impianti corretti e correttamente manutenuti.

Cosa può fare l'amministratore per evitare questo? In realtà parecchio.

Impianto di terra nei condomini

La legge 220/12 ha introdotto il registro di anagrafe condominiale. In questo registro devono essere annotati tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza, delle parti comuni e delle unità immobiliari. Quindi in esso devono essere riportati tutti i documenti sulla sicurezza di tutti gli impianti. L'amministratore è così obbligato a chiedere le dichiarazioni di conformità , e in caso di mancanza di queste di una dichiarazione di rispondenza, a tutti i condomini.

Se un amministratore non riceve la documentazione da un condomino si fa responsabile di una "inerzia" e risponderà allo stesso titolo di colpa specifica.

Quindi la richiesta ai condomini della documentazione di legge deve essere effettuata per raccomandata o pec , per evitare che la colpa ricada esclusivamente su di lui in caso di incidente.

Conclusioni

Per concludere quindi non bisogna mai dimenticarsi del DM 37 che obbliga TUTTI , ambienti lavorativi e non, ad eseguire la manutenzione sugli impianti e mantenerli a norma e funzionanti.  La non applicazione di questi obblighi comporta sanzioni amministrative e penali. Quindi anche i condomini che non rientrano nel DPR 462 dovrebbero comunque tutelarsi facendo eseguire una verifica periodica da parte di un Organismo Ispettivo , che con il suo sistema di qualità accreditato garantisce un servizio di qualità superiore.