La questione degli obblighi relativi all’impianto di terra nei condomini è spesso fonte di dubbi per gli amministratori. La risposta dipende dalla presenza o meno di lavoratori alle dipendenze del condominio, ma in ogni caso esistono obblighi di legge che l’amministratore non può ignorare.
Quando il Condominio è Soggetto al DPR 462
Il DPR 462/01 si applica quando si applica il D.Lgs. 81/08, ovvero in tutti i luoghi di lavoro. Il condominio è considerato un luogo di lavoro solo se ha alle proprie dipendenze almeno un lavoratore — un portinaio, un manutentore interno o qualsiasi altra figura che presti la propria opera alle dipendenze del condominio stesso, indipendentemente dalla tipologia contrattuale e dalla retribuzione.
In questo caso il condominio è obbligato a far eseguire le verifiche periodiche dell’impianto di terra secondo il DPR 462/01 e il responsabile è l’amministratore di condominio. Non rientrano invece nell’obbligo i lavoratori di ditte esterne chiamati per interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria: questi sono lavoratori della ditta esterna, non del condominio.
Quando il Condominio non ha Lavoratori Dipendenti
Se il condominio non ha lavoratori alle proprie dipendenze non rientra nel DPR 462. Questo però non significa che non esistano obblighi di legge sugli impianti elettrici. Il DM 37/08, all’art. 8.2, stabilisce che il proprietario o l’amministratore dell’impianto è tenuto ad adottare le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente. In parole semplici: anche senza lavoratori dipendenti, l’amministratore è obbligato a mantenere gli impianti elettrici in condizioni di sicurezza e a effettuare verifiche periodiche. Le sanzioni previste dal DM 37/08 per il mancato adempimento vanno da 1.000 a 10.000 euro.
La Verifica di Parte Terza nei Condomini
Cosa deve fare concretamente l’amministratore? Deve far controllare lo stato degli impianti da un manutentore oppure, ancora meglio, incaricare un Organismo Ispettivo indipendente che, dopo una verifica approfondita, rilasci un verbale che dia traccia dei controlli effettuati.
Lasciare il controllo alla sola ditta di manutenzione potrebbe essere rischioso: troppi interessi in gioco, responsabilità vaghe, contratti non sempre chiari. In caso di danno a persone o cose causato da un guasto dell’impianto elettrico, il giudice chiederà sempre se è stato fatto tutto il possibile per evitare l’incidente. La presenza di un verbale rilasciato da un Organismo Ispettivo accreditato è la migliore garanzia di aver adempiuto ai propri doveri.
Periodicità dei Controlli nei Condomini
La normativa non indica esplicitamente una periodicità per i controlli nei condomini che non rientrano nel DPR 462. Come riferimento prudenziale si può adottare la stessa periodicità prevista dal DPR 462: biennale per gli impianti a maggior rischio in caso d’incendio e quinquennale per gli impianti ordinari. Nulla vieta di effettuare un controllo annuale per una maggiore sicurezza.
Il Registro di Anagrafe Condominiale
La legge 220/2012 ha introdotto il registro di anagrafe condominiale, nel quale devono essere annotati tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni e delle unità immobiliari, inclusi tutti i documenti sulla sicurezza degli impianti elettrici.
L’amministratore è quindi obbligato a richiedere a tutti i condomini le dichiarazioni di conformità dei propri impianti e, in caso di mancanza, una dichiarazione di rispondenza. Questa richiesta deve essere effettuata tramite raccomandata o PEC per evitare che la responsabilità ricada esclusivamente sull’amministratore in caso di incidente. Se un condomino non consegna la documentazione e l’amministratore non ha agito per ottenerla, si configura una “inerzia” che può renderlo responsabile in caso di incidente.
Il Rischio degli Impianti non a Norma nelle Singole Unità
L’amministratore agisce sulle parti comuni del condominio e non ha autorità sulle singole unità abitative. Questo però crea un rischio per tutti: se in un appartamento manca il differenziale (salvavita) a protezione dai contatti indiretti, un guasto in quell’appartamento può ripercuotersi su tutti gli altri appartamenti e sulle parti comuni. Anche i condomini con impianti perfetti non possono proteggersi da un guasto proveniente da un appartamento vicino con impianto non a norma.
Per questo il registro di anagrafe condominiale e la richiesta della documentazione a tutti i condomini sono strumenti fondamentali di tutela per l’amministratore e per l’intero condominio.
Per approfondire gli obblighi degli amministratori di condominio è possibile consultare il sito di ANACI — Associazione Nazionale Amministratori Condominiali.
Conclusioni
Gli obblighi relativi all’impianto di terra nei condomini dipendono dalla presenza di lavoratori dipendenti, ma in ogni caso esistono responsabilità precise a carico dell’amministratore. Nemesi Srl è a disposizione per supportare gli amministratori di condominio nell’adempimento di tutti gli obblighi previsti dalla normativa.
Nemesi Srl è a disposizione per una indicazioni o un preventivo senza impegno.
